Une nouvelle mesure d’encadrement des loyers à Bordeaux

L’encadrement des loyers à Bordeaux a été mis en place le 15 juillet 2022. Cette mesure de contrôle des loyers s’ajoute à d’autres dispositifs déjà en place, pour tenter de contenir la pression persistante sur le marché immobilier bordelais.

« Compte tenu de la pression immobilière exercée sur le parc locatif privé ces dernières années particulièrement à Bordeaux, la Ville a souhaité expérimenter l’encadrement des loyers afin de réguler les loyers excessifs et les hausses abusives et de préserver le pouvoir d’achat des ménages notamment les plus modestes à compter du 15 juillet 2022. »

De fait, le loyer reste la première préoccupation des dépenses des Français. Il représente :

  • 20 % des revenus des Français en moyenne ;
  • 40 % des revenus d’1 ménage sur 5 pour les locataires du parc privé.

Alors concrètement, qu’est-ce qui change ?

Une mesure d’encadrement des loyers additionnelle

La flambée immobilière spéculative n’épargne pas la métropole bordelaise qui connaît un gain d’attractivité depuis plusieurs années. Cela se traduit par des difficultés d’accès au logement, en particulier dans la ville centre où la tension des prix à la location est forte malgré la dynamique de nouvelles constructions.

La ville a déjà pris la mesure du problème en mettant en place des outils de régulation du marché privé, notamment dans la gestion des permis de louer et de diviser. D’ailleurs, l’encadrement des loyers à la relocation s’applique déjà à Bordeaux depuis 10 ans, étant donné que la ville est considérée comme une zone tendue. Mise en place en 2012, cette mesure vise à limiter l’évolution des loyers en vigueur, en empêchant l’augmentation des loyers à la relocation qui ne doit pas dépasser l’Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf en cas de travaux conséquents.

L’encadrement des loyers qui entrera prochainement en application, complète ces dispositifs.

Le dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux

Compte tenu de la pression constante sur les loyers, Bordeaux Métropole a saisi l’occasion de la mesure d’encadrement des loyers en déposant un dossier de candidature en novembre 2020. Le décret n° 2012-1145 du 2 septembre 2021 a validé cette demande par un arrêté préfectoral. Son entrée en vigueur est effective depuis le 15 juillet 2022.

Concrètement, cette expérimentation vise à maîtriser les loyers excessifs dans les zones tendues en fixant un loyer médian. Elle s’appuie sur un observatoire local des loyers (OLL), l’Agence d’Urbanisme Bordeaux Aquitaine (A’Urba) en l’occurrence, qui rapporte au préfet les données nécessaires à l’établissement des loyers de référence.

Les loyers de référence sont fixés d’après les critères suivants :

  • Localisation géographique
    • Ville de Bordeaux divisée en 4 zones
  • L’époque de construction
    • Avant 1946
    • 1946-1970
    • 1971-1990
    • Après 1990
  • Le nombre de pièces
    • 1 pièce
    • 2 pièces
    • 3 pièces
    • 4 pièces et plus
  • Le type de location
    • Vide
    • Meublée

Quels logements sont concernés ?

Cette nouvelle mesure de contrôle des loyers à Bordeaux concerne toutes les signatures de bail pour les logements situés dans Bordeaux même. Pour être plus précis, il s’agit des :

  • Premières mises en location ;
  • Relocations (changement de locataire) ;
  • Renouvellements de baux (en-dehors des logements sociaux) ;
  • Baux mobilité ;
  • Colocations

En revanche, il y a des cas d’exclusions qui n’entrent donc pas en considération dans l’encadrement des loyers :

  • Baux signés avant le 15 juillet 2022 ;
  • Reconductions tacites de baux ;
  • Logements conventionnés APL (y compris Anah) ;
  • Logements soumis à la loi de 1948 ;
  • Logements HLM ;
  • Locations de tourisme (saisonnières) ;
  • Locations à usage de résidence secondaire ;
  • Logements de fonction ;
  • Logements meublés dans des résidences avec services.

Dans certains cas, un complément de loyer peut être ajouté au loyer de base si le logement en question justifie des caractéristiques exceptionnelles liées à la localisation ou au confort. Cela peut être la présence de l’air conditionné, d’un balcon avec une belle vue ou même d’un jardin dans un quartier où il y en a peu. Et pensez-y, à compter du 15 juillet 2022, le contrat de location doit stipuler le montant du loyer de référence et le montant du loyer de référence majoré.

Comment définir le loyer applicable ?

Les critères de référence permettent au préfet de définir 3 niveaux de loyers de référence qui s’appuient sur un loyer de base (donc à l’exclusion des charges et des compléments de loyer le cas échéant) :

  • Un loyer de référence qui correspond au loyer médian;
  • Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) ;
  • Un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Pour prendre un exemple concret, un studio de 25 m² construit avant 1946 et situé dans la rue Beaufleury (zone 2), ne doit pas dépasser :

  • 25 x 20,60 € (loyer de référence majoré qui est le plafond) soit 515 € /mois en location vide ;
  • 25 x 23,30 € (loyer de référence majoré qui est le plafond) soit 582,50 € /mois en location meublée.

Un simulateur en ligne d’encadrement des loyers mis en place par Bordeaux Métropole permet d’obtenir ces informations. Il suffit pour cela de saisir les critères précédemment cités (adresse, date de construction, nombre de pièce·s et type de location). Il faut savoir que les plafonds sont réévalués tous les ans, pour s’accorder au plus près de l’évolution du marché locatif.

Que faire en cas d’ajustement de loyer ?

En cas de disparité entre le loyer constaté et les loyers de référence, le plus simple est de commencer par rechercher un accord amiable. Si le locataire et le bailleur n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente, il existe une commission de conciliation.

Le bailleur peut saisir cette commission si le loyer de base est inférieur au loyer minoré en vigueur au moment de la signature du bail. Il peut alors engager une action en réévaluation.

A contrario, si le loyer de base est supérieur au loyer majoré en vigueur au moment de la signature du bail, le locataire peut entamer une action en diminution de loyer. Et si la contestation porte sur la justification du caractère exceptionnel du complément de loyer, le locataire dispose de 3 mois pour saisir la commission de conciliation.

Il arrive que les tentatives de conciliation échouent. En pareils cas, il faut porter l’affaire au tribunal judiciaire de Bordeaux qui pourra ordonner, le cas échéant, le remboursement des sommes versées en trop.

En outre, l’absence de mention des loyers de référence et de référence majoré, autorise le locataire à saisir le tribunal judiciaire, après une mise en demeure du propriétaire, pour demander une diminution du loyer.

Pour finir, le Préfet peut condamner à une amende un bailleur suite au constat de dépassement du loyer de référence majoré. Le montant de cette dernière ne peut excéder :

  • 5 000 € pour une personne physique ;
  • 15 000 € pour une personne morale.

Le contrôle des loyers à Bordeaux est une mesure de protection. Alors si vous vous sentez lésé, que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, ne restez pas inactif. Nos experts juridiques vous accompagnent dans toutes vos démarches judiciaires pour faire valoir vos droits. Alors n’hésitez pas à nous contacter.

Nous avons également un service de loyers impayés, nous pouvons vous aider si vous êtes concerné par cette problématique.

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